Новые требования к актам выполненных работ с 1 сентября 2026 года

С 1 сентября 2026 года для актов приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов действуют новые правила. Теперь законодательство устанавливает не только форму акта, но и конкретный порядок его оформления, передачи на подпись и сроки рассмотрения.

Важный момент: с 1 сентября 2026 года меняется не сама форма акта, а порядок и сроки его оформления, направления и подписания. Форма по-прежнему утверждена приказом Минстроя № 761/пр. Новый порядок установлен приказом № 318/пр.

Главное изменение — появился единый порядок работы с актами. Исполнитель должен оформить акт в установленный срок, передать его председателю или членам совета дома, а те, в свою очередь, должны подписать документ либо направить мотивированный отказ.

Что изменилось с 1 сентября 2026 года

Новые правила установлены приказом Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр. Документ определяет порядок и сроки оформления актов приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Основные изменения касаются пяти моментов:

• установлен максимальный срок оформления акта — не более 30 дней со дня оказания услуги или выполнения работы;
• определен срок, в течение которого исполнитель должен направить акт председателю или членам совета дома;
• установлен срок на подписание акта или направление мотивированного отказа;
• предусмотрена возможность считать акт оформленным со стороны совета дома, если в установленный срок не поступили ни подписанный акт, ни отказ;
• определен порядок действий, если председатель или члены совета дома отказались подписывать акт.

Таким образом, теперь у каждой стороны есть понятные сроки и последовательность действий.

Как было раньше

До 1 сентября 2026 года обязанность составлять акты приемки уже существовала. Сведения об оказанных услугах и выполненных работах должны отражаться в актах, которые являются частью технической документации МКД.

При этом сама форма акта была утверждена приказом Минстроя № 761/пр еще в 2015 году.

Однако отдельного федерального порядка, который подробно устанавливал бы сроки оформления, передачи и подписания актов, не было. Поэтому соответствующие вопросы могли регулироваться договором управления или другим договором, на основании которого выполнялись работы.

Иными словами, раньше форма акта была установлена, но единых федеральных правил по срокам и процедуре его согласования не было.

Последовательность действий:

1. Исполнитель оформляет акт

Акт оформляет исполнитель — лицо, которое оказывает услуги или выполняет работы по договору управления МКД либо по договору с собственниками при непосредственном управлении домом.

Акт составляется по форме, утвержденной приказом Минстроя № 761/пр.

Срок оформления определяется договором, но есть важное ограничение: акт необходимо оформить не позднее 30 дней со дня оказания услуги или выполнения работы.

Кроме того, дата оформления акта не может быть позднее даты окончания соответствующего договора.

Если договор устанавливает более короткий срок, необходимо соблюдать именно этот срок.

Например, если договором предусмотрено оформление акта в течение 10 дней после выполнения работ, ждать 30 дней нельзя.

2. Акт оформляется в двух экземплярах

Исполнитель составляет два экземпляра акта.

Один остается у исполнителя, второй направляется председателю совета МКД или членам совета дома.

Передать акт необходимо не позднее пяти дней со дня его оформления.

Способ передачи стороны могут согласовать заранее. Это может быть, например:

• почтовое отправление;
• электронная почта;
• личный кабинет на сайте исполнителя;
• передача документа лично;
• другой способ, позволяющий подтвердить получение акта.

Важно сохранить подтверждение того, что акт был направлен и получен.

3. У совета дома есть 10 дней на рассмотрение

После получения акта председатель или члены совета МКД должны в течение 10 дней:

• подписать акт и направить его один экземпляр исполнителю;
• либо направить письменный мотивированный отказ от подписания.

Если есть претензии к выполненным работам или содержанию акта, отказ должен быть обоснованным и содержать конкретные возражения.

4. Если акт не подписали и не направили отказ

Новыми правилами предусмотрена ситуация, когда председатель или члены совета дома не направили исполнителю ни подписанный акт, ни отказ.

Если в течение 30 дней со дня получения акта исполнитель не получил ни одного из этих документов, акт считается оформленным со стороны председателя или членов совета МКД.

При этом исполнитель должен приложить к акту документы, подтверждающие факт его направления председателю или членам совета дома.

Это правило позволяет избежать ситуации, когда акт невозможно завершить только потому, что одна из сторон длительное время не предпринимает никаких действий.

Что делать, если совет дома отказался подписывать акт

Отказ от подписания не означает, что процесс заканчивается.

Если исполнитель получил отказ, стороны могут провести дополнительные мероприятия: например, осмотреть элементы общего имущества, обсудить спорные вопросы или провести согласительное совещание.

Если в результате необходимо изменить содержание акта, исполнитель и председатель или члены совета дома оформляют новый акт.

При этом новый документ может отличаться от первоначального — в том числе по составу и количественным характеристикам указанных услуг и работ.

Если договориться не удалось, спор может быть разрешен в судебном порядке.

На кого распространяются новые правила

Порядок применяется не ко всем способам управления многоквартирным домом.

Он распространяется на случаи, когда домом управляет:

• управляющая организация;
• непосредственно собственники помещений, если соответствующие услуги и работы выполняются на основании договора с собственниками.

При этом в доме должен быть избран совет МКД, а председатель совета должен быть наделен полномочиями по подписанию актов — на основании доверенностей собственников или решения общего собрания.

Если домом управляет ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, обязанность применять установленный приказом № 318/пр порядок не установлена.

Порядок применяется, если в доме избран совет и его председатель наделен полномочием по подписанию актов на основании доверенностей, выданных собственниками помещений, или по решению общего собрания.

Что нужно проверить управляющим организациям

Изменения затрагивают не только сам процесс оформления актов. Управляющим организациям стоит проверить действующие договоры управления и другие договоры, по которым выполняются работы и оказываются услуги.

Если в договоре установлен срок подписания акта, превышающий 30 дней после выполнения работ, с 1 сентября 2026 года применяется установленный приказом порядок.

То же касается ситуации, когда договор вообще не устанавливает срок оформления акта.

Поэтому управляющим организациям стоит заранее проверить:

1. какие сроки оформления актов указаны в действующих договорах;
2. каким способом акты передаются совету дома;
3. как подтверждается получение документов;
4. кто со стороны совета дома уполномочен подписывать акты;
5. как фиксируются отказы от подписания;
6. где хранятся подтверждения направления актов.

Нормативная база

Основные документы, которые регулируют оформление актов приемки:

Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ — внес изменения в Жилищный кодекс РФ, в том числе закрепил, что порядок и сроки оформления актов приемки устанавливаются федеральным органом исполнительной власти в сфере ЖКХ.

Приказ Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр — устанавливает порядок и сроки оформления актов приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. Приказ зарегистрирован в Минюсте России 01.06.2026 № 86764 и действует с 1 сентября 2026 года до 1 сентября 2032 года.

Приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр — утверждает форму акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.

Также при оформлении актов необходимо учитывать пункт 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Он предусматривает отражение сведений об оказанных услугах и выполненных работах в актах, которые являются частью технической документации МКД.

Как создать акт выполненных работ в Домучет?

1. В разделе Начисления выбрать пункт Акты выполненных работ

2. На открывшейся странице выбрать нужное здание и нажать Добавить акт

3. Заполнить пункты Период и Дата акта, пункты Здание и Номер документа заполнятся автоматически

4. Далее нужно заполнить позиции акта

5. После этого созданный акт появится в разделе

Главное

С 1 сентября 2026 года работа с актами приемки становится более формализованной. Теперь важно не только правильно заполнить сам документ, но и соблюдать установленную последовательность действий и сроки.
Исполнитель должен своевременно оформить акт и передать его совету дома. У председателя или членов совета есть 10 дней на подписание либо подготовку мотивированного отказа. Если в течение 30 дней после получения акта не поступил ни подписанный документ, ни отказ, акт считается оформленным со стороны совета дома.
Для управляющих организаций это означает необходимость внимательно проверить действующие договоры и внутренний процесс работы с актами. А для советов домов — появление четких сроков для проверки и подписания документов.
Главная задача новых правил — сделать процедуру приемки услуг и работ более понятной и предсказуемой для обеих сторон: и исполнителя, и совета многоквартирного дома.